各市、縣人民政府，自治區(qū)農(nóng)墾局，自治區(qū)人民政府各組成部門、各直屬機構(gòu)：

    現(xiàn)將《廣西壯族自治區(qū)危舊房改住房改造暫行辦法》印發(fā)給你們，請認真組織實施。

                                                                                                      

                                                                                    二00九年二月十日

 

 

 

 

 

 

第一章   總  則

 

    第一條  為了規(guī)范危舊房改住房改造，集約利用原有住宅用地，改善居住條件和環(huán)境，解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本自治區(qū)實際，制定本辦法。

 

　　第二條  在本自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)危舊房改住房改造，適用本辦法。

 

　　第三條  下列情形之一的危舊房改住房，可以改造：

 

　?。ㄒ唬┙?jīng)房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定為危險住房的；

 

　?。ǘ┛⒐つ晗蕹^建筑設計使用年限的；

 

　?。ㄈ?982年12月31日前竣工，結(jié)構(gòu)不合理，使用功能不齊全，配套設施不完善的；

 

　?。ㄋ模┐蟀遄》靠⒐つ晗蕹^20年的；

 

　?。ㄎ澹┎环辖ㄖ拐鹪O防要求的。

 

　　危舊房改住房建筑面積占該住宅小區(qū)住房總建筑面積70％以上的，可以對小區(qū)全部住房進行整體改造。

 

　　第四條  危舊房改住房改造必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃以及住房建設政策，有利于改善居住條件。

 

　　第五條  危舊房改住房改造遵循政府引導、業(yè)主自愿、市場運作、綜合整治、配套建設的原則。

 

　　第六條  危舊房改住房改造資金通過市場運作方式解決，主要采取政府政策扶持、單位和個人自籌、銀行貸款、市場開發(fā)等辦法多渠道籌集。除國家另有政策規(guī)定外，原則上財政不給予資金補助。

 

　　第七條  自治區(qū)住房制度改革委員會負責對全區(qū)危舊房改住房改造工作進行指導和監(jiān)督，各市、縣住房制度改革委員會負責對本行政區(qū)域內(nèi)危舊房改住房改造工作進行指導和監(jiān)督，自治區(qū)直屬單位住房制度改革委員會負責對在南寧市的中直、區(qū)直單位危舊房改住房改造工作進行指導和監(jiān)督。自治區(qū)、市（區(qū)直）、縣住房制度改革委員會辦公室具體負責危舊房改住房改造的實施和管理工作。

 

　　縣級以上人民政府發(fā)展改革、財政、建設、規(guī)劃、國土、房產(chǎn)等有關(guān)部門按照各自職責，配合各級住房制度改革委員會做好危舊房改住房改造的管理工作。

 

 

第二章  項目審批

 

　　第八條  危舊房改住房土地使用權(quán)單位或者業(yè)主委員會（以下統(tǒng)稱建設單位）負責危舊房改住房改造的組織協(xié)調(diào)和管理工作。

 

　　第九條  建設單位改造危舊房改住房向當?shù)刈》恐贫雀母镂瘑T會（在南寧市的中直、區(qū)直單位改造危舊房改住房向自治區(qū)直屬單位住房制度改革委員會，下同）提出申請， 并根據(jù)本辦法第三條規(guī)定的危舊房改住房情形提交下列相 關(guān)材料：

 

　?。ㄒ唬┥暾垥?；

 

　　（二）不符合建筑抗震設防要求的鑒定書、房改住房使用年限的有關(guān)證明材料、房產(chǎn)主管部門設立的房屋安全鑒定機構(gòu)或者有檢測資質(zhì)的建設工程質(zhì)量鑒定機構(gòu)出具的危險住房鑒定書等；

 

　?。ㄈ﹦潛車凶≌恋厥褂脵?quán)證書；

 

　　（四）房屋權(quán)屬證明；

 

　?。ㄎ澹┰≌瑓^(qū)總平面圖；

 

　?。┮?guī)劃主管部門核準的新建住房規(guī)劃設計條件；

 

　?。ㄆ撸┤w房改住房（含上市交易過的房改住房，下同）產(chǎn)權(quán)人同意改造的意見書；

 

　?。ò耍╉椖扛脑旆桨?。

 

　　第十條  當?shù)刈》恐贫雀母镂瘑T會應當自收到建設單位申請之日起十個工作日內(nèi)進行審查，提出意見后報上一級住房制度改革委員會審批。上一級住房制度改革委員會應當自收到建設單位申請之日起十個工作日內(nèi)審批。設區(qū)城市住房制度改革委員會審批所轄縣(市)的方案和結(jié)果要在五個工作日內(nèi)報自治區(qū)住房制度改革委員會辦公室備案。

 

　　建設單位憑住房制度改革委員會同意危舊房改住房改造的批準文件，到當?shù)赜嘘P(guān)部門申請辦理危舊房改住房改造項目的立項、報建等有關(guān)手續(xù)。

 

第三章 改造方式及收費政策

 

　　第十一條  建設單位可以選擇本辦法第十二條或者第十三條規(guī)定的改造方式實施。

 

　　第十二條  利用原有劃撥國有住宅土地以限價住房方式進行危舊房改住房改造的，改造后的住房建筑面積屬于還建住房面積部分應分攤的土地出讓金，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)已購公有住房上市交易暫行辦法》有關(guān)規(guī)定，按照新取得建設用地規(guī)劃許可時標定地價的10%確定，列入建設成本，但已上市交易過的房改住房除外。

 

　　改造后的住房建筑面積不屬于還建住房（以下簡稱非還建住房）面積部分的土地出讓金，按照新取得建設用地規(guī)劃許可時標定地價的40%確定，列入建設成本，但不得低于國家規(guī)定的最低價標準。

 

還建住房面積和非還建住房面積由當?shù)刈》恐贫雀母镂瘑T會辦公室審定。

 

　　建設單位依照前款的規(guī)定向當?shù)貒临Y源管理部門繳納土地出讓金后，國土資源管理部門應為其辦理土地出讓手續(xù)。

 

　　第十三條  參照經(jīng)濟適用住房方式進行危舊房改住房改造的，原劃撥土地的性質(zhì)保持不變，待新建住房上市時按有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。

 

　　第十四條  危舊房改住房改造，免繳城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費。建設單位憑住房制度改革委員會同意危舊房改住房改造的批準文件，到相關(guān)部門辦理該項目的行政事業(yè)性收費減免手續(xù)。

 

　　第十五條  未購買公攤面積的房改住房，房改住房產(chǎn)權(quán)人應當按照原購房時的價格及政策計算繳納原房改住房應分攤的公用建筑面積價款后，公用建筑面積計入房改住房產(chǎn)權(quán)人應有的住房建筑面積。

 

　　房改住房產(chǎn)權(quán)人繳納的公用建筑面積價款存入當?shù)刈》恐贫雀母镂瘑T會辦公室在銀行開設的專戶，作為原住房產(chǎn)權(quán)單位出售公有住房資金管理使用。

 

　　第十六條  各市住房公積金管理中心（分中心）應當支持危舊房改住房改造，積極發(fā)展個人住房貸款業(yè)務，提高住房公積金的使用率。

 

第四章  補償與安置

 

　　第十七條  建設單位應當依照本辦法的規(guī)定及改造補償安置協(xié)議的約定，對房改住房產(chǎn)權(quán)人進行補償、安置，所發(fā)生費用，均列入建設成本。

 

　　第十八條  房改住房改造原則上實行住房產(chǎn)權(quán)置換，經(jīng)房改住房產(chǎn)權(quán)人同意也可以實行貨幣補償。

 

　　第十九條 實行住房產(chǎn)權(quán)置換的，原則上在原地按照原房改住房建筑面積與房改住房產(chǎn)權(quán)人進行置換。建設單位與房改住房產(chǎn)權(quán)人另有約定的，從其約定。

 

　　置　換的房改住房建筑面積按照《房屋所有權(quán)證》標明的建筑面積與本辦法第十五條規(guī)定的公用建筑面積合并計算；但在本辦法施行前擴建的（私自擴建的除外），擴建的住房面積應當一并計入置換的房改住房建筑面積。

 

　　置換的住房建筑面積與原房改住房建筑面積不一致的，建設單位應當與房改住房產(chǎn)權(quán)人按照本辦法第二十條的規(guī)定結(jié)算住房產(chǎn)權(quán)置換的差價。

 

　　第二十條  實行貨幣補償?shù)?，補償金額根據(jù)房改住房的區(qū)位、用途、建筑面積、成新、樓層等因素，由建設單位與房改住房產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定。

 

　　第二十一條  實行住房產(chǎn)權(quán)置換需要臨時安置的，在臨時安置期限內(nèi)，房改住房產(chǎn)權(quán)人自行安排住房的，建設單位可以支付臨時安置補助費；由建設單位提供臨時周轉(zhuǎn)房的，建設單位不支付臨時安置補助費。臨時安置補助費由房改住房產(chǎn)權(quán)人與建設單位參照被改造房改住房同類地段的住房租金標準和現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定協(xié)商確定。

 

　　建設單位可以對房改住房產(chǎn)權(quán)人支付搬遷補助費。搬遷補助費標準由房改住房產(chǎn)權(quán)人與建設單位參照當?shù)匕徇w市場價格協(xié)商確定。

 

　　第二十二條  建設單位應當與全體房改住房產(chǎn)權(quán)人分別簽訂改造補償安置協(xié)議。

 

　　實行住房產(chǎn)權(quán)置換的，改造補償安置協(xié)議應當明確約定置換住房的建筑面積及其差價補償?shù)挠嬎戕k法、搬遷期限、臨時安置辦法、選房辦法、辦理《房屋所有權(quán)證》需要繳納的有關(guān)稅費和違約責任等內(nèi)容。

 

　　實行貨幣補償?shù)?，改造補償安置協(xié)議應當明確約定補償金額、付款方式、付款期限、搬遷期限及搬遷補助費等內(nèi)容。

 

　　第二十三條  建設單位可以通過招標投標方式選擇具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)或者建筑施工企業(yè)(以下統(tǒng)稱代建單位)進行危舊房改住房改造。

 

　　選擇代建方式改造的，建設單位應當向代建單位出具委托書，并簽訂項目代建合同。其內(nèi)容包括：危舊房改住房狀況、改造范圍、補償方式、補償安置資金、周轉(zhuǎn)用房、項目建設保證金、新建住房的套數(shù)、總建筑面積和違約責任等內(nèi)容。

 

　　項目代建合同簽定后二十日內(nèi)由建設單位報當?shù)刈》恐贫雀母镂瘑T會辦公室（在南寧市的中直、區(qū)直單位報自治區(qū)直屬單位住房制度改革委員會辦公室，下同）備案。

 

　　第二十四條  建設單位或者代建單位應當在實施危舊房改住房拆除前七日內(nèi)，到當?shù)刈》恐贫雀母镂瘑T會辦公室指定的銀行開設專戶，存入不低于危舊房改住房改造補償安置資金總額的資金，作為項目建設保證金。項目建設保證金可按危舊房改住房改造項目的進度，經(jīng)當?shù)刈》恐贫雀母镂瘑T會辦公室審核同意后回撥使用。

 

　　建設單位或者代建單位應當委托具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)對被改造住房進行價格評估，評估結(jié)果作為繳存項目建設保證金的依據(jù)。

 

　　第二十五條  建設單位按照本辦法第二十二條、第二十三條和第二十四條的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后，方可組織拆除危舊房改住房。

 

　　建設單位或者代建單位應當依法選擇具有相應資質(zhì)的房屋拆除企業(yè)實施對危舊房改住房的拆除。

 

　　第二十六條  建設單位改造危舊房改住房時需一并拆除供電、供水、供氣、電信、郵政、環(huán)衛(wèi)、消防等市政公用設施的，應當按照規(guī)劃設計方案安排遷移、還建或者給予適當補償；在還建的市政公用設施交付使用前，應當先建臨時市政公用設施。

 

第五章  建設管理

 

    第二十七條  新建住房的規(guī)劃設計，應當充分利用原有土地資源，按照城市規(guī)劃要求，對新建住宅區(qū)的配套設施、環(huán)境等進行綜合考慮，適當提高住宅區(qū)容積率，做到布局合理、功能齊全。

 

　　第二十八條  按本辦法第十二條規(guī)定的方式改造的，新建住房為普通住房，其套型建筑面積按照國家和自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

 

　　按本辦法第十三條規(guī)定的方式改造的，還建住房可按原房改住房面積建設，也可以適當擴大建筑面積，但面積擴大后，不得超過普通住房控制面積標準；非還建住房套型建筑面積控制在90平方米左右。

 

　　新建住房的建設標準參照現(xiàn)行商品住房的建設標準建設（包括門、窗、給排水、電、管道燃氣、小區(qū)綠化，預埋電話、電視、網(wǎng)絡線路等）。

 

    第二十九條  新建住房需要配套建設車庫、車位等設施的，應當按照城市規(guī)劃的要求配套建設。

 

　　新建住房的車庫、車位，房改住房產(chǎn)權(quán)人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

 

第六章  住房供應

 

    第三十條  對非還建住房，應當按照下列順序供應：

 

　?。ㄒ唬┪聪硎苓^房改購房政策的建設單位職工家庭；

 

　?。ǘ┫硎苓^房改購房政策但住房建筑面積未達標的建設單位職工家庭；

 

　?。ㄈ┙ㄔO單位職工購房后有剩余住房的，由本級住房制度改革委員會辦公室按照下列順序調(diào)劑：1、同級政府的其他單位中滿足本款第（一）項、第（二）項規(guī)定條件的職工家庭；2、當?shù)爻擎?zhèn)無住房中低收入家庭。

 

　　按本辦法第十二條規(guī)定的方式改造的，根據(jù)前款第（一）項、第（二）項、第（三）項的規(guī)定供應后還有剩余住房的，可以向當?shù)爻擎?zhèn)居民供應。

 

　　第三十一條  購買非還建住房實行申請、審批和公示制度。對符合本辦法第三十條規(guī)定條件的，由建設單位提出初審意見后報當?shù)刈》恐贫雀母镂瘑T會辦公室審查發(fā)放準購證。

 

　　第三十二條  按本辦法第十二條規(guī)定的方式改造的，非還建住房按確定價格供應。住房價格由土地出讓金、改造補償安置費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費、管理費、稅金、利息、利潤等構(gòu)成。危舊房改住房改造項目的利潤不得超過該項目總造價的7%。具體住房價格由有資質(zhì)的審計機構(gòu)審核，報當?shù)刈》恐贫雀母镂瘑T會辦公室確認、公布，同時報自治區(qū)住房制度改革委員會辦公室備案。

 

　　按本辦法第十三條規(guī)定的方式改造的，非還建住房按經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成因素確定的價格供應。其住房價格由劃撥土地價款、改造補償安置費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費、管理費、稅金、利息、利潤等構(gòu)成。危舊房改住房改造項目的利潤不得超過該項目總造價的5%。具體住房價格由有定價權(quán)的價格主管部門會同住房制度改革委員會辦公室依據(jù)經(jīng)濟適用住房價格管理的有關(guān)規(guī)定進行核定、公布；同時報自治區(qū)住房制度改革委員會辦公室備案。

 

　　以上兩種住房類型的價格為均價，具體每一套非還建住房的價格，由建設單位會同代建單位根據(jù)戶型、朝向、樓層等因素計算差價。

 

　　第三十三條  按本辦法第十二條規(guī)定的方式改造的，還建住房建筑面積大于原房改住房建筑面積的，其超出部分由房改住房產(chǎn)權(quán)人按照非還建住房的確定價格執(zhí)行。

 

　　按本辦法第十三條規(guī)定的方式改造的，還建住房建筑面積大于原房改住房建筑面積但小于房改住房產(chǎn)權(quán)人應享受的住房面積控制標準的，其超出部分由房改住房產(chǎn)權(quán)人按照該項目經(jīng)濟適用住房價格執(zhí)行。還建住房建筑面積大于原房改住房建筑面積且超出房改住房產(chǎn)權(quán)人應當享受的住房面積控制標準的部分，執(zhí)行市場價。

 

　　還建住房建筑面積小于原房改住房建筑面積的，其不足部分由建設單位按照本辦法第十九條第三款的規(guī)定給予貨幣補償。

 

　　第三十四條  危舊房改住房改造項目竣工后，建設單位應當向當?shù)刈》恐贫雀母镂瘑T會辦公室報送項目竣工驗收報告、繳納土地出讓金的付款憑證等相關(guān)資料。住房制度改革委員會辦公室自收到建設單位報送的材料之日起二十個工作日內(nèi)進行審查，對符合本辦法規(guī)定的改造項目，核發(fā)危舊房改住房改造項目確認書。建設單位參照《市場運作方式建設住房辦證辦法》的有關(guān)規(guī)定，憑《危舊房改住房改造項目確認書》、《房屋權(quán)屬初始登記申請表》、《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》等有關(guān)材料分別到當?shù)胤慨a(chǎn)、土地管理部門辦理個人房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)手續(xù)。

 

　　第三十五條  按本辦法第十二條規(guī)定的方式改造的，還建住房和非還建住房屬于限價住房，在取得《房屋所有權(quán)證》后可按照商品住房的有關(guān)規(guī)定上市交易。

 

　　按本辦法第十三條規(guī)定的方式改造的，還建住房性質(zhì)不變。非還建住房屬于經(jīng)濟適用住房，在取得《房屋所有權(quán)證》后可按國家和自治區(qū)經(jīng)濟適用住房管理的有關(guān)規(guī)定上市交易。

 

第七章  物業(yè)管理

 

　　第三十六條  改建住房交付使用后，按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定選舉新的業(yè)主委員會和選擇物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)要按照物業(yè)管理的法律法規(guī)與業(yè)主委員會簽訂有關(guān)合同，加強售后服務和管理。

 

　　第三十七條   新建住房專項維修資金按照住房和城鄉(xiāng)建設部、自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定交存、使用、管理和監(jiān)督。

 

第八章  附  則

 

　　第三十八條  房改住房產(chǎn)權(quán)人自改自建自用住房，且按原住房套數(shù)新建四層以上公寓住房的，可由建設單位參照本辦法和全額集資建房政策進行危舊房改住房改造，原劃撥土地的性質(zhì)不變。還建住房屬于集資建房，套型建筑面積按原房改住房面積或者本人應享受的住房面積標準執(zhí)行，超標部分執(zhí)行市場價。

 

　　第三十九條 危舊的未售公有住房改造參照本辦法執(zhí)行。

 

　　還建的未售公有住房可按照房改住房政策出售、出租給單位職工。

 

　　第四十條  按本辦法第三十三條或者第三十八條規(guī)定超過職工應享受住房面積控制標準部分的價款，按自治區(qū)的房改有關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行。

 

　　第四十一條  本辦法所稱房改住房是指按照國家和自治區(qū)住房制度改革政策出售給職工的住房。

 

　　限價住房是指建設單位進行危舊房改住房改造時，按照本辦法通過限定的土地價格、住房供應對象、住房套型建筑面積、項目改造利潤等措施建設的住房。

 

　　第四十二條   本辦法自下發(fā)之日起施行。